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再赌朝鲜改革开放,炒房客秒赴边城丹东

话题场 来源:南方周末/徐庭芳 石权耕 3个月前 (05-14) 36次浏览 0个评论

再赌朝鲜改革开放,炒房客秒赴边城丹东

黄金坪岛上劳作的朝鲜农民。(南方周末记者 徐庭芳/图)

(本文首发于 2018 年 5 月 10 日《南方周末》)

核弹阴影走了,炒房客来了。丹东,这个边陲小城再次陷入一个躁动周期。

朝鲜经济改革发展,势必会带动丹东的房价,它‘大改’我们就大涨,它‘小改’我们就小涨,按现在的价格来看怎么都不会亏。”

2018 年 5 月 7 日至 8 日,中共中央总书记、国家主席习近平同朝鲜劳动党委员长、国务委员会委员长金正恩在大连举行会晤。这已是近两个月内,中朝两国最高领导人的第二次会面。

受此消息影响,300 公里外的丹东市民喜出望外。

辽宁丹东,旧称安东。一江之隔,用肉眼就能望见对岸的国家——朝鲜。

2018 年 3 月 25 日至 28 日,金正恩对中国进行非正式访问。4 月 21 日,朝鲜宣布停止核试验和洲际导弹试射,集中一切力量进行经济建设;4 月 27 日,在全球戒备最森严的边境线上,朝韩两国领导人发布《板门店宣言》,持续六十多年的朝韩战争状态有望在今年终结。

因毗邻朝鲜,丹东一直被外界视为观察朝鲜的重要窗口,外部总能从丹东的一举一动中嗅到国际局势变化的气味。

丹东经济高度依赖于旅游业和对外贸易,当地对朝贸易进出口总额占全国的 70%左右。此前联合国下达对朝鲜制裁后,丹东对朝贸易和边境旅游一度被叫停。似曾相识的是,早年间丹东当地多项与朝合作的经济合作开发项目,如新鸭绿江大桥和黄金坪地区的开发,都因国际局势突变而停摆至今。

这或许是丹东的“宿命”。不少丹东人一边期望着对岸的朝鲜有朝一日实现“改革开放”,能为丹东带来翻天覆地的变化,一边又因丹东与朝鲜高度“捆绑”的经济而受累。

然而没人能料到,数个月前还笼罩在核武器阴影下的朝鲜半岛,忽然吹起了和平的春风。丹东迎来了新的契机,至少最敏锐的“炒房客”们是这么想的。

为应对暴增的交易,丹东市不动产登记中心在 4 月 26 日贴出通知,称“即日起,实行顺延预约发号,如果当日号发放完毕,顺延发放第二日的预约号,以此类推,不进行选择性预约”。

然而这究竟是房产商的炒作,还是资本看好丹东的预兆?

房子是丹东最好的土特产

曾彬是一名地产销售,他所在的楼盘位于丹东新区的滨海大道旁,拥有极佳的江景视野。据他介绍,最近前往丹东的买房人络绎不绝,他手指向路边两排延绵数百米的停车位,“下午人还算少,上午连停车的地方都找不到”。

曾彬回忆,金正恩访问中国的第二天,就陆续有来自北京、上海的房客前来看房,不过仅三三两两,当时他所在楼盘的均价仍在 4000—5000 元每平米。而到了朝鲜宣布停止核试验后,全国各地的炒房者都蜂拥而至,楼盘价从三天一调价变成了一天一调价,五一节后,更到了半天每平米涨 500 元的程度。即便如此,楼盘每天也能成交 30 套以上。

为了刺激买房人,一些楼盘甚至开始了“捂盘”行为,在门口贴出了“一日限购 15 套”的贴士,并告知购房者下午五点准时封盘。

南方周末记者了解到,最近丹东房产销售集中在丹东新区,“一是因为相比老城区房价本来就便宜,二是这里属于后开发地区,新区的房屋存量更大,房地产商的‘清库存’压力也比较大”。

新区政府官网介绍,辖区位于丹东市的东南部,区域面积约为 127 平方公里。新区是由丹东边境经济合作区与丹东临港产业园区于 2007 年合并而成。

新区建设带动了周边房地产的开发。丹东市统计局数据显示,自 2006 年起丹东房地产开发投资迎来一轮暴增,相比上一年新开工面积增长 56.2%,2009 年的新开工面积再度同比上升 51.2%。直至 2014 年前,丹东每年的房地产开发投资均保持了 25%以上的增长。

在南方周末记者走访的数个楼盘中,均价都已上涨了至少 30%,尤其是新区地区,由于此前房价普遍低于老城区不少,使得涨幅对比尤为强烈。

不过这丝毫不妨碍购房者的热情。

就在南方周末记者和曾彬聊天的过程中,一位来自浙江的购房者一气呵成拿下了四套别墅江景房,这位胡姓购房者称自己是在旅游的过程中顺便看房,从踏上丹东土地到拿下四套房只用了 24 小时,他开玩笑说“就当是土特产带回家了”。

看不清模样的鸭绿江大桥

“这些炒房人都太‘天真’。他们根本不懂丹东。”出租车司机王刚最近每天都要来往新区很多次,接送的大多都是外地来的炒房客。

作为土生土长的丹东人,王刚觉得丹东这座城市非常特别,“因为你永远不会知道接下来会是什么样子”。王刚所说的“特别”,或许用“多变”来解释更为合适。

年轻时候的王刚曾有很多幻想,那时他还有些“羡慕”对岸的邻居,他听说那里有免费的大房子住,吃、穿、看病都不用花钱。但几十年过去了,丹东一直在变化,这里高楼林立、车辆川流不息,而对岸的风景几乎没变。

再赌朝鲜改革开放,炒房客秒赴边城丹东

丹东与朝鲜第四大城市新义州隔江相望,跨过长仅五百多米的鸭绿江大桥,就到达了朝鲜新义州特别行政区。那里有针对外国游客的专属旅游区域,是极少数游客可以踏足的朝鲜土地。王刚去过一次对岸,吃饭、表演、购物,游客完全被限制在几条街中活动,几乎没有行动自由。

“对面几十年了还是那样,唯一几座高楼还是最近才建起来的。”王刚谈到。尤其到了晚上,丹东滨江路上灯火通明,两岸对比更为强烈。

但这种差距却让王刚这样的丹东人内心“纠结”,他们自豪于丹东经济的迅猛发展,却又不得不承认经济上要“受制于”相对落后的对岸。

在丹东人眼里,丹东很“大”,它是东北最大边境城市,南临黄海,拥有长达约 120 公里的海岸线。丹东又很“小”,其 2017 年的 GDP 总值 793 亿元,仅为沈阳的 13.5%,大连的十分之一。

丹东的基础设施条件并不差,它拥有港口、铁路、公路、管道、机场 5 种类型 10 处口岸,1 处边民互市贸易区,它同时还是国家特许经营旅游城市。然而这些硬件的使用对象都只有朝鲜。这意味着,外部环境的细微变化,都将引起这座城市的敏感变化。

每次路过位于新区的新鸭绿江大桥,王刚都喜欢拿它向游客解释丹东经济复杂多变。王刚回忆起,新大桥建设初期,周边就曾吹起一股“炒房热”,“当时就有外地人来买房,房价最高炒到了五六千,但桥一直没通,几年后房价也就又回到了三四千。”

一位接近当地政府的人士告诉南方周末记者,该大桥属于国家“十二五”规划的重点项目,始建于 2010 年,2014 年竣工,总投资约 22 亿元,大桥建设费用大部分由中方承担,且由中方承担施工工作。

修建新鸭绿江大桥是为了替代至今仍在使用的旧鸭绿江铁桥,即常说的“中朝友谊桥”,该桥是 1937 年建设,桥龄已有八十多岁。由于旧桥为公路、铁路两用桥,且只能容载 20 吨以下规模的货车通行,早已难以负荷日益上升的中朝贸易。

据新华社等媒体报道,新大桥口岸开通后,将会承载 60%中朝贸易量,最大设计日通关能力为 2 万辆汽车和 5 万人。

然而新大桥竣工至今,中方部分的引桥和道路都已经完成,桥边的新口岸商贸物流区也已基本建设完毕,但朝方的引桥部分仍未开启建设,桥身与地面连接处没有道路相连,且没有相关口岸建设。

黄金坪岛停摆

目前,丹东当地的多个对朝合作项目都处于停滞状态,除去上述新大桥,中朝还曾于 2010 年合作开发黄金坪、威化岛经济区项目。

公开资料显示,该项目地处鸭绿江下游,由黄金坪和威化岛这两座岛屿组成,二者都属于朝鲜国土,总面积约为 14.4 平方公里,距离新中朝鸭绿江公路大桥约 4 公里。

南方周末记者来到黄金坪所在地看到,由于河道干涸,黄金坪岛成为距离中国土地最近的地方,紧挨之处仅有数米距离,用两排铁丝网区隔,中方通过陆地就可以直接进入。朝方人员想要前往黄金坪岛,还必须乘船只前往,相比之下从丹东新区进入反而更方便。

据当地人介绍,鸭绿江边有数个距离丹东极近的岛屿,其领土均属于朝方,在合作开发前,多用于农业种植,例如黄金坪岛由于土地肥沃,此前被朝鲜新义州视作当地最大的粮仓。

2011 年 5 月,中朝双方签署了对黄金坪租借追加 50 年的租借协议,黄金坪岛的开发权至此转让给了中国,租期为 100 年。当年 8 月“中朝共同开发和共同管理黄金坪经济区管委会”(下称“管委会”)在北京宣告成立,管委会主任由中方人员担任,四个副主任分别由中朝两国各派两名,下设建设、招商、财政等 6 个局。

2011 年 12 月,朝鲜公布黄金坪和威化岛经济区法,根据这一法律,黄金坪地区开发将以信息产业、轻工业、农业、商业和旅游业为主,由开发者进行整体租赁和综合开发经营,各国法人、个人和经济组织均可进行投资,在经济区内设立公司、分公司、代表处等。而朝鲜将在土地利用、劳动力雇佣、纳税和进入市场等方面提供特惠的经济活动条件。

遗憾的是,在朝方密集开启核试验后,两岛项目也难逃停摆的“命运”。

如今站在黄金坪铁门前望去,唯一能看到的一处高楼是由中方建设的黄金坪管委会办公室,远处是成片绿色的农田,低矮的农房散落在岛上,朝鲜农民有的正在弯腰耕种,有些坐在田埂边聊天。

人口净流出的小城

陈春刚接待完一波来自上海的炒房团,这些人买完房后顺便去对岸新义州一日游。陈春是丹东一家旅行社的负责人,他的公司在朝鲜还有商业投资。

因为制裁,中国赴平壤旅游几近停滞,游客只能参加前往对岸新义州的一日游,而不能在朝鲜其他城市留宿。最近唯一让陈春感到高兴的是,朝鲜半岛局势区域缓和,前往平壤的旅游路线有望在下个月再次开通。

“丹东几乎没有任何轻工业、重工业,边贸和旅游又是受到政策影响最大的,所以丹东的经济一直没什么起色。”陈春告诉南方周末记者。

再赌朝鲜改革开放,炒房客秒赴边城丹东

根据丹东市统计局统计公报显示,丹东 2017 年全年全口径财政收入 120.6 亿元,全年财政支出 208.9 亿元。丹东市的财政状况早已严重入不敷出。而根据辽宁省 2017 年统计年鉴,在全省 14 个城市中,丹东城镇居民的人均可支配收入仅为 26111 元,低于全省平均水平 32876 元,位列全省倒数第四。

边陲重镇丹东,有着难以承受之重,但它也曾有过辉煌往昔。

现在的辽宁五一八内燃机配件有限公司,曾生产出中国第一台拖拉机。1984 年成立的丹东东齐电器集团公司,也曾因“东方齐洛瓦电冰箱”闻名全国。而在老一辈丹东人眼中,丹东手表厂制造的“孔雀牌”手表,则代表了丹东的“匠心精神”。此外,丹东在 1980 年代还曾托起了整个辽宁省的纺织业,一度被誉为东北“轻纺城”。

1990 年代后,上述行业都很大程度受到了市场经济冲击,丹东失去了东北轻、重工业“明星制造”的地位。而伴随苏联解体、中朝关系走近,拥有特殊地理位置的丹东逐渐将经济重心转移到贸易与旅游上。

这也不是一条“容易”的路。

总体来看,丹东地区的对朝贸易出口远大于进口,2017 年该市全年外贸出口总额 161 亿元,同比下降 2.3%,进口总额 70.3 亿元,同比下降 28.1%。出口种类最多的有机电设备(33 亿元)、农副产品(13 亿元)、钢铁及钢铁制品(3.4 亿元)。而在出口总额中,近半的贸易出口聚集于边境小额贸易和来料加工装配出口贸易。

这也是和民间贸易最密切相关的两部分,前者大多是由当地的中小边贸公司和朝方自行交易,交易数额小、频次高,多以农产品和生活用品为主,陈春介绍。后者则属于劳动密集产业,需要的是人力。

而这又暴露出丹东的另一个问题:人口。

据当地 2017 年户籍人口统计,丹东当年年末总人口 235.2 万人,全年迁入人口 0.78 万人,迁出人口 1.22 万人,人口出生率 7.09‰,死亡率 16.36‰,人口自然增长率-9.28‰。和一些东北城市一样,丹东也面临着严重的人口流失和老龄化问题。

以往,丹东会选择引进一部分朝鲜务工人员作为补充劳动力,这些外来务工人员大多会进入当地的纺织、食品加工或餐饮行业。据多位受访人士介绍,这些劳工中既有探亲者和受政府指派者,也有一部分偷渡人员。那些受政府指派的正规员工,其工资收入的一部分会上交国家,作为朝鲜外汇收入的一部分。

但是两国对于这些务工人员的出入境管理和数量控制上非常严格,朝鲜人出国工作必须在朝资企业、单位,且出国后只允许在划定的工作生活区域活动。

然而在朝鲜受到制裁后,此类外来劳工被大量遣返,丹东当地一度产生“用工荒”问题。更严重的是,劳力不足还影响到了当地的招商引资。

上述接近当地政府的人士介绍,在新大桥物流区建设阶段,就有多家国内知名企业在新区投资,其中不乏富士康这样的知名企业。

而据南方周末记者查询,该富士康旗下企业全名为丹东富朝电子科技有限公司,注册于 2012 年,注册资本 500 万美元。其法定代表人为富士康外联主管郭俊宏,公司经营范围是计算机、通信、显示器和其他电子设备的生产和研发。

“他们看中的是对岸便宜的劳动力,但是朝鲜员工的审批非常严格,后来一直招不到人,这家厂就没开起来。”上述人士回忆。

(应被访者要求,曾彬、王刚、陈春为化名)


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