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我打入了日本房产圈,试图搞清中国人买房的秘密

好奇心 来源:看客inSight/周路平 1周前 (08-09) 32次浏览 0个评论

我打入了日本房产圈,试图搞清中国人买房的秘密

我的卧底买房之路,不仅坎坷,而且此路不通。

当你过了相信诗和远方能交配出浪漫的年纪,买房就是疗愈中年危机的最好办法。然而,眼下房格尔系数还在一路飙升,一线城市房子又无限期限购,一时间,兜里的热钱陷入了无处安放的境地。

与此同时,隔壁东亚岛国的不动产市场却频频伸出友谊的小手:单笔投资小、升值潜力大、租售比高、永久房产、对外国人无政策限制……种种比较优势,在中国人民的语境解读里足以催生一个新选择——

“东京一百套房子里,有五、六套都被中国人加入了购物车。”

“据说新宿塔(指新宿的超豪华公寓楼)一半都被中国人买走了。”

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|东京新宿一处高层豪华公寓里,中国房产中介正带着客户看房。

“卖掉北京一个家,可以在东京买一栋大楼”的坊间传闻、“70 万安家东京”的房产广告无一不挑逗着瓜民的神经。

为了一探究竟,我伪装成看房客,潜入了日本房地产中介圈,并和几位在日本买了房的“经验人士”聊了聊。

被炒热了的东京,我来了

握着霓虹国的机票,就如同握着一张线索纷乱的藏宝图——从福冈 40 万人民币的小型中古(二手)房,到东京六本木 5000 万人民币的高级豪华公寓,日本就像一座巨型房地产市场,总有一款能满足您。

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|图为 2014-2018 上半年,东京首都圈新筑住宅均价走势。表单来源:日本国土交通省

事实上,2018 上半年,东京新筑住宅的均价已达 5.2 万人民币/㎡,与 2017 年北京新建住宅的成交均价基本持平——但这并未浇灭国人前往近邻开发土地的热情。这其中必定隐藏着某种奥义。

仗着因公看房的壕气,我决定先去东京房价排行第 4 的富人聚集地港区 chill 一下。

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|港区之于东京,一如国贸、建国门之于北京。《东京女子图鉴》里,就有过“港区人不会和外区出身的人结婚”的论调。图为港区一处静谧的住宅区。

我提前一天预约了看房,接待我的是小周。小周所在的不动产公司号称是“东京最大的华人中介”,但据说人还是不够用——“不知为什么,五月里莫名其妙来了一大堆买房的中国人。”

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|小周向我介绍东京地铁图。

这套公寓位于山手线田町站附近,步行 5 分钟可到达。两室一厅,55 平米,精装,总价 6980 万日元,约合人民币 428 万。

不过由于在日本买房不用承担公摊面积,还送阳台——足足 10 平米呢。所以,按中国建筑面积算的话,大致是 428 万能拿下 80㎡的公寓。

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|“房屋重要事项说明书”上写明可以养宠物、附带多功能厨房、刷碗机、干燥机等。另外,如果有过白蚁、三道转手内死过人,说明书里也会如实列举——甚至还会告诉你房子漏水谁来担责。

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|图为小区外的山手线田町电车站,在地理位置意义上接近北京二环线。

而真正让人产生变节冲动的,是这里的看房体验。

餐具、地毯、洗碗机,就连水生绿萝,都配置齐全——虽然只是用于展示,但不得不说,浸入感超强,如同遁入了一个没有中国大妈滋扰的宜家展厅。

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|看惯毛坯房、简装的人受到了视觉冲击。

而且,中介公司对客人“挣钱买房,躺着收租”的痛点把握得十分精准,售后服务基本上也是海底捞级的。

“很多人会想,我人在国内,这个房子在日本,我看不到摸不着,会很没掌握感。”小周称。所以,在客户一掷千金后,房地产机构还会提供从找租客、管理房屋,到房租汇款的“一条龙”远程服务。

当然,羊毛不会出在猪身上,这也意味着要付他们一定的手续费(大概会是房租的 3%-5%,因中介公司而异)。

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|小周称,也有客人不来日本,直接委托中介购房并出租。图为小周通过微信沟通业务。

只不过,隐形贫穷人口的买房之路注定不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量着周围的一切,然后以“不合眼缘”为由,离开了公寓。

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|田町电车站外,一群上班族正在指定吸烟区放风,他们正是消化东京庞大租房市场的主儿。据了解,东京整体出租率达九成,其中市中心的山手线沿线较高,其他地区则较为逊色。

在提出“预算控制在 200 万人民币以内”的要求后,我很快就被残酷东京驱逐出六本木,当然也无缘新宿、银座这些向来受国人青睐的地段,只好瞄准了地价排名相对靠后的板桥区。

“板桥会不会离都心三区太远?”我把疑心抛给小周。小周语则重心长地告诫我:在日本投资房产,跟着车站走比什么都重要。

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|板桥区位于东京 23 区的西北部,北面与埼玉县相接。

第二套公寓毗邻板桥站,那是一个通勤到池袋只需 3 分钟、到新宿 9 分钟的客流大站(按此推算,居住人口应该不会少)。公寓总价为 3200 万日元,自带租约,月租金是 130000 日元。

在此之前,把首付款存进余额宝是我唯一懂得的理财方式。而当下,我不得不动用有限的数学天赋掐指一算:

用折合 197 万人民币买下这套 40㎡的公寓,作为回报,我每月能收到 8190 元人民币的房租,年化回报率是 5%。再扣除每年的固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税后(这部分金额可通过年租金×20%粗略推算),回报率大概是 4%,约 24 年能回本。

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|在日本买房时,需要一次性交付的费用包括登记费(含律师费)、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等,合计为楼盘价格的 6%-7%。图为一家中国中介墙上贴着欢迎使用微信支付的贴纸。

4%的账面回报率不算高,但相形之下,中国一线城市的年化收益率大概只有 2%,同样的房子,大概需要 50 年才能回本,比较优势便呼之欲出。再加上小周说的“2020 东京奥运行情”,一切似乎充满了想象空间。

只是,临门一脚,我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。

是的,日本购房贷款利率很低(一般日本工薪族的贷款利率在 0.75%左右),可是没有工作签证或永住权的外国人(比如我),贷款并不容易。而作为一个理智的投资客,当然也不可能向那些利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性付全款,是大多数海外投资者的选择。

——所以很遗憾,我的卧底买房之路,到此就要告一段落。

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|在日本银行贷款,从容易到困难的排序是:日本人<拥有永住权的外国人<工作年限长但无永住的外国人<外国人。图为一家中国超市免费发放的报纸上,印着“中介费 0 元,贷款可以商谈”的售房广告。

他们用蜗居北京的首付,在日本买了一栋楼

然而和囊中羞涩的我不同,我的那些“日语水平有限,银行账户无限”的同胞们在这方面却有魄力得多。

在席卷了悉尼、温哥华和洛杉矶后,2015 年,中国购房团开始大规模进军日本。据统计,这一年中国客人一言不合在日本置产 16 亿美元,较 2014 年上升了 167%。

同时,针对华人的房地产公司亦闻风而起,——石总便是其中之一。如今,他位于新宿的不动产公司,规模已达 100 多人,其中 30%都在做中国业务。

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|池袋北口,一家房产公司的店头张贴着“有中国店员”“外籍不需要保人制度咨询”的告示。

早在 2006 年,石总便开始试水日本房地产行业。“刚开始的时候没赚过中国人的钱,还搭了几千万。那时中国人还没有钱,租房都不租好的,更别提买房了。”

然而士别三日,截至今年 7 月,公司的中国业务成交量已比去年增长了 30%。

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|2017 年 11 月 12 日,东京中央区的一场不动产研讨会,主要对象是以投资为目的购入房产的人。来源:NHK

凭着混迹商海多年的经验,石总大致总结出三类中国投资客:

一是北上广公司高管。“他们属于保守派。在国内已经有三、四套物业,想要分散资产,就再买一套日本的房子收租。”

二是“像冯小刚这种层次的人”。他们在日本买房纯粹为了度假。三个多月前,石总就成交了一单。“八个多亿,相当于人民币六七千万。这种人在全中国可能只有 1000 个。”

此外,还有一支队伍正在徐徐崛起,他们是当下面临“投资荒”的中产大军。“平均年薪大约 30、40 万,他们最大的压力,就是买房。”

一般来说,此类客户的预算大概一两百万,目标主要锁定在容易出租、年回报率在 5%-6%之间的小型公寓上。

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|图为东京银座,两名中国游客掏出手机拍照留念。除了爆买马桶盖,近年国人来旅游也开始留意房产广告。

而在另一位房地产老板牛总的观察里,2012-2015 年间买房的那批中国人,大多是喜欢日本的文化和生活,或和日本有过渊源。

2015 年后,理性因素占了上风。“现在买投资房的占 80%,来了就看回报率、地段,精得很。”

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|1 月 6 日,东京新宿,两名路人查看路边摆放的房产广告。

在这个意义上来看,范姐可谓是“理智与情感”的结合。她在日本生活了 15、6 年了。2014 年,范姐花 76.5 万人民币,在东京丰岛区买了一套小型公寓——不是自住,而是用于出租。

当时,日本的房价和日元汇率都处于近 20 年的低谷,受 2011 年“3·11”大地震影响,日本房市又遭受重创;再加上彼时中国的外汇管制相对宽松,正是投资的黄金时期。

“在买这套公寓的时候,我甚至一眼都没看过房子,当时里面还住着租客。”说起日中房地产中介的区别,她只回了四个字:天地之差。

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|在日本,不只房产信息和中介收费透明,而且签订委托协议后,不管中介公司能出租到多少钱,都会按照协商好的价格支付给房东。图为散落在地的房地产广告。

无论是成熟规范的中介体系,还是相对理性的房产市场,都让范姐觉得“稳”。最近,她打算再入手一套房,同样考虑公寓。

而 80 后的罗伟不一样,他更偏向于“买起一栋”。

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|罗伟购入的整栋楼。

“北京的房价还有空间涨,只是我没有名额了。”谈起买房的动机,罗伟就像一个没有感情的杀手。

从 IT 公司辞职后,他先是拿着钱去泰国买房。因为看好日本楼市的前景,以及稳定的租金收入,今年 5 月,又拍板了在东京小岩车站附近的一栋楼,总价 680 万人民币,上下两层,171 平米,内含十套小开间。

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|小岩在地理位置上相当于北京的回龙观。图为房子外一个小孩骑车经过。

尽管拿下这套房时,罗伟完全没有在日本生活的经验,日语只会三句,但是,在“每月能收租 60 万日元(未扣除税费、物业和管理费,约合 3.7 万元人民币)”面前,一切似乎都是不成问题的问题。

再加上前不久,他申请到了民宿牌照,在他看来,这意味着每个月的收益还会涨(值得注意的是,日本在民宿方面的法律过于严格而且混乱,每个自治体的准入规则都不一样)。

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|罗伟这栋楼是贷款买的,至于是如何贷到的,他并没有给出解释:“就是贷到了”。而每月要还的额度是 30 万日元。图为房子的走廊。

有人买房用作投资,有人则为将来定居日本未雨绸缪。而对于在日中国人来说,买房似乎是“必须且划算的”。

2016 年,在 IT 企业工作一年多的 SH 动了买房的心思。“在日本租房,每个月也要好几千,不如买房来得划算。”

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|中国人在日本购房大多会通过华人中介,而 SH 由于大学本科念的日语专业,所以选择了日本不动产中介。图为新宿一所日本不动产公司的门店。

很快,SH 就通过贷款购入了一套位于东京北区、总价 246 万人民币的三居室。

如今房子的月供只需 7 万多日元,即使再加上 2 万 9 千日元的物业管理费、水电和房产税,一个月花在房子上的开销也不过 12 万日元(7300 人民币),和租房旗鼓相当。

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|电车站的东京工薪族

这样的趋势,在留学生群体也有所体现。

买房前,小 E 在目黑住着一套月租近万元人民币的房子。考虑到租房子太贵,爸妈抱着“半实用半投资”的心态,在 2017 年拿下了一套位于中央区的高层塔式公寓。

尽管留学生因在日本没工作,银行不会给贷款,但因为“不差钱”,500 多万人民币的房款小 E 是一次性付清的。“从看房到交房,整个过程不超过 2 个月吧。”

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|图为位于新宿的另一套高层塔式公寓,位于 36 层的这个三室一厅约 70 平米,售价 1100 万人民币,属于华人公寓投资的食物链顶端——光是每月的物业管理费便高达 1000 元人民币。

公寓明堂容万马,格局相当好。交房那天,小 E 却没有特别激动的感觉。“只是觉得‘哇,好亮’ ,这样。”

这个时候,我意识到贫穷限制了我一部分的人生想象力,但这还没完,真正让我觉得人间失格的是另一名留学生 doctor 的壮举。

2015 年,doctor 抱着“什么都玩玩的心态”,把一栋 180 万人民币的一户建加入了购物车。

“当时我自己倒腾了一家经营投资咨询公司,研究了一下不动产的交易流程,就顺便自己买了个练手。”doctor 平淡的语气里侧漏出深不可测的才华与财富。“房子在东京都边界线上,地段相当于河北雄安,自住是主要目的,毕竟偏远,没有什么投资价值。”

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|图为日本人最青睐的传统住宅“一户建”,也就是我们在《哆啦 A 梦》里常看到的两层小楼,这种房子带小花园、送停车位。但作为投资产品,不比公寓热门。图/网络

在 doctor 看来,赴日买房是很自然的经济行为。“中国人喜欢买房子,对这种投资方式也相对熟悉吧。”——但前几年似乎更热一些,那是 2013 年东京申奥成功后的一段时间。“我认识的中国人大体上都是这个时期买的。”

眼下已是奥运行情末期,日本房价水涨船高是不争的事实。另一方面,建筑工人短缺,东京都内有投资价值的房源也开始紧俏。

据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查,2018 年东京的房地产均价为 86.8 万日元/平方米,比 2013 年上涨了 23%,一举超过 1998-2013 长达 15 年间的涨幅。其中,中国资本在日本不动产市场海外资金中的占比,也从 2014 年的 5.5%上涨至 2016 年的 16.2%。

“就是中国人硬生生把东京炒起来的。”通过计算,石总得出了结论,“通货率才 1%,但房价却涨了 10%。”

但即便如此,国内“一买一卖来钱快”那一套在这里并不适用——考虑到日本税制规定的房产转让税率,倒卖的操作空间很小。

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|日本房产利得税规定,持有房产 5 年以内转售的,需缴纳房产升值金额的 40%,超过 5 年则是 20%。

不动产开发商KRGホーム的社长小林一郎认为:“对于中国投资者而言,在日本购买房产最大的魅力就是资产保全。”

石总也英雄所见略同:“在日本投资别炒短线。建议刨除奥运行情,抱着‘就算房价要掉,我们也可以成交’的心态。”

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|1 月 6 日,东京都国分寺市,一名兜售房屋的不动产中介。

“现在东京都内的好房子基本都饱和了。新的是千叶和埼玉这种紧邻首都圈的地段,抢手又好推。”自称是“靠脸吃饭(但即将饿死)”的房产中介七七对此深有体会。

只要对标的是国内行情,乐观的客人就会源源不断——当然,“脑子有包”的也不少。

“曾经有个大妈,想在新宿买一套 400 万日元(约合 24 万人民币)的房子。那么,她很有可能只拿得出 400 万日元,又只知道日本有个地方叫新宿,并且还听说,‘新宿这地儿好像不错’。在我们业界,这叫无厘头。”

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|图为寸土寸金的新宿高楼林立

“为什么中国人宁愿贷款也要买房子?”

聊起日本的生活,七七觉得“东京跟北京,其实没有太大差别。”

而在小周看来,中国和日本又是如此不同。在中国,房价收入比这个指标就像中国 A 股的市盈率一样失灵。年轻人靠自己的付出,是很难支撑起高额房价的,最终只能向父母求助。

曾经他也想过在上海买房,后来又考虑过昆山。“可惜现在连昆山也买不起了。”就连东北老家小县城的房价也开始飙车,充满了三线建设时代剧变的感伤。“上次回家还是 2、3 千一平,现在破万了。”

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|眼见同事去年在东京近郊埼玉县买的 2000 万日元的房子,今年涨到了 2700 万日元,小周并不着急。“总会买到的嘛,毕竟不像国内那么疯狂。”图为小周介绍公司奖状墙,上面贴满了表彰全社业绩 Top.3 的奖状。

“上次给客人介绍了一个 3000 多万的房子,其实自己也很心动,只是现在条件还不到位。”

按小周的计划,再过三五年,自己也许就可以贷款买一套四五千万日元的一户建了,但“首付还是想自己挣,不想靠家里”。

而对七七而言,有海的地方一直有着某种理想色彩。“现在就挺想买房的,我的梦想是 35 岁退休,在海边有一套自己的房子。”

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|图为看房的一家四口

与大部分“人生因房而异”的中国年轻人不同,越来越多的日本准买房户,成了坚定的持币观望者。

小 E 曾经和日本同学聊起过买房子的事情,“他们特别不理解,为什么中国人宁愿贷款也要买房子。”

同样不理解的事情还有“中国人为什么没有房子就不能结婚” 。

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|东京首都圈的白领们买第一套房子的平均年龄在 35 岁,而在中国是 27 岁;另外 85%的东京人是租房结的婚。图为东京银座一名过马路的中年白领。

事实上,在日本,一个工薪族大约工作 6-10 年就能支付一套房子。

而根据日本发布的《国土交通白皮书》显示,30~40 岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪 80 年代的 53%跌至 2016 年的 39%,“租房主义者”越来越多。

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|日本的房屋租赁市场和国内不太一样,据规定,租房的中介费不能超过一个月房租,租约内房东不能涨价。因此租客凌晨 12 点钟拖着行李箱搬家、被黑掉中介费的可能性几乎是 0。

如果说,中国人寻求的是“安全感”,那么经历了“失落的 20 年”的日本人,追求的就是居住环境的“绝对合理性”。

三年一换岗是日本大企业的普遍做法,如果买房,遇到调动工作就很麻烦;空房在持续增加,10 年后不动产的价格难免会掉,但租房的话就没有这方面的风险;也有很多家庭选择将钱花在教育、旅行而不是买房上。

“因为别人都买了,所以自己也要买这种想法是很危险的,一直租房并不羞耻。”

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|在日本,有钱买房还需要考虑各种情况,例如后代继承房产要承担“遗产继承税”等。即使空置,仍要缴纳各种税费,一旦无法租出,原本用来盈利的房子就成了无底洞。

而如今四五十岁的日本中坚,更是不时想起被房地产泡沫支配的恐惧——90 年代泡沫时期,六七百万的房子如今市值缩了 70%;20 多年前抄在了山顶上的人,有些至今还在还贷。

“每一次悲剧都在嘲笑人类的贪婪和无知。”

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|人口减少,是一把悬在日本房价头上的达摩克利斯之剑。经济评论家上念司甚至预言,2040 年左右,日本的空房率将达 40%,到那个时候,房子白送都没人要。

“中国人的理想是,买房、收租、享受生活,”七七认为,“但日本人会觉得,你不工作就废了,因为他们特别害怕孤独,只想有人能和他们说说话。”

爱情始于憧憬,终于熟知,我的日本买房之旅大概也如此。如果非要事后理性化,那么我想大概就如石总所言:“中国房地产说破裂说了十多年,但照样有人不停买。泡沫一天没破,你没买就是傻逼;等泡沫破了,买了就是傻逼。”

投资日本不动产也是同理。以 20 年为时间跨度,和以 5 年为时间跨度,结果都不一样。

但确凿无疑的是,房子的属性早已超越“栖身之所”,它更像一个因为“不安”而存在的生意。学会如何带着不安全感生活,似乎才是唯一的安全。

*文中人物均为化名,以上观点不代表本刊立场


参考资料 —————————–

[1]不動産市場動向マンスリーレポート,国土交通省

[2] 海外資金による国内不動産取得動向(2016 年) ,ニッセイ基礎研究所

[3]《中国人买日本房,谁在算计谁?》,新华网

[4]《日本购房:价格或许不高,税收却不少》,上海法治报

[5]《不理财的日本人》,刘新宇

摄影 封摆  |  综合 周路平  |  编辑 简晓君


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